Официальный сайт Глобал ФХ

Особенности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

паевой инвестиционный фонд недвижимости
паевой инвестиционный фонд недвижимости

Фонды недвижимости - это, по мнению экспертов,

оптимальный вариант для тех, кто хочет поиграть на рынке недвижимости

, а имеющейся суммы не достаточно для покупки даже самой маленькой однокомнатной квартиры.

Принцип работы фонда недвижимости таков: инвесторы покупают паи, а управляющая компания (УК) размещает их деньги в самые разные объекты недвижимости: жилые помещения, офисы, спортивные и развлекательные комплексы, кинотеатры, торговые центры и др.

Видео 1

Пайщик может вернуть деньги лишь по истечении срока действия ПИФа недвижимости

Создается такой фонд на срок от одного года до 15 лет. Все фонды недвижимости в России - закрытые. Это значит, что, если в открытом фонде пайщик может потребовать свои деньги назад в любой момент, в интервальном - несколько раз в год (как правило, два), то в закрытом лишь по истечении срока своего действия. Досрочно выйти из фонда можно, лишь найдя на вторичном рынке покупателя на свой пай. Из этого следует, что вкладывать в фонды недвижимости надо с прицелом на долгосрочную перспективу.

По объектам инвестирования фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Цель девелоперских ПИФов вложить деньги в строительство новых зданий, а затем их продать по более высоким ценам.

Видео 2

Рентный ПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду

Цель рентных фондов недвижимости получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Сами УК считают более доходным первый вариант: деньги пайщиков вкладываются на нулевой стадии, когда метр строящейся площади продается практически по себестоимости, а после сдачи построенного объекта цена автоматически взлетает в среднем на 10-15%.

Прибавьте к этому общий рост цен на строящееся жилье, который в среднем составляет еще 15%. Меньший доход, но гораздо большую стабильность может обеспечить сдача в аренду коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и т.д.). Если УК сделала правильный выбор, доход может составлять от 10 до 15% годовых в валюте. Есть на российской рынке фонды недвижимости, выбравшие смешанную стратегию: сначала вкладывают деньги в строительство объекта, а затем зарабатывают тем, что сдают его в аренду.

Видео 3

Большое будущее ждет паевые фонды недвижимости в России

На сегодняшний день в России уже работает около 70 фондов недвижимости. Аналитики предрекают таким ПИФам большое будущее. Важным моментом является то, что УК стали обращать внимание не только на крупных игроков инвестиционного рынка, но и на более мелких инвесторов. Если раньше «входной билет» в ЗПИФН стоил от 1 млрд. рублей и приобретали его в основном сами строители или связанные с ними компании, то сейчас пай такого фонда может приобрести простой инвестор менее чем за 100.000 руб.

Согласно опросу исследовательского холдинга ROMIR MONITORING, 44% из 1500 опрошенных россиян из разных городов России хотели бы вложить свои деньги в недвижимость, так как считают такие инвестиции самыми безопасными и доходными. По мнению экспертов, российская недвижимость - действительно, один из самых привлекательных объектов вложения средств. На протяжении последних лет такие инвестиции приносили и продолжают приносить до 50% годовых в валюте. Но даже несмотря на этот факт, многие люди просто считают покупку квартиры самым надежным способом сохранить и приумножить свои деньги.

Видео 4

Вложение денег в ПИФ недвижимости менее рискованно

Рост популярности фондов недвижимости можно объяснить и по-другому. Во-первых, тем, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость. Работа УК находится под пристальным надзором госорганов: Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), специализированного депозитария, регистратора и аудитора.

Кроме того, сами пайщики могут следить за работой управляющего, и если она их не устраивает, имеют право найти ему замену, внести изменения в инвестиционную декларацию Во-вторых, фонд недвижимости неплохой выбор для тех инвесторов, кто не умеет самостоятельно проводить исследование рынка, понять какой сегмент рынка недвижимости на данный момент наиболее привлекателен.

Видео 5

Какими налогами облагаются фонды недвижимости

Одно из достоинств фонда недвижимости, как, впрочем, и любого другого вида ПИФа в отсрочке налогообложения. Подоходный 13% -ный налог инвестор платит только по истечению срока работы самого ПИФа, когда и погашаются паи. Возможность реинвестирования бесспорный плюс любого паевого инвестиционного фонда.

Однако в случае с фондами недвижимости, налоговый вопрос не столько преимущество, сколько камень преткновения налоговиков и законодателей, а также головная боль как для инвесторов, так и для управляющих компаний. А дело вот в чем.фонды недвижимости вкладывают средства своих пайщиков в объекты недвижимости, и пайщики, согласно налоговым службам, являются владельцами этой недвижимости. Следовательно, они должны платить налог на имущество и НДС.

Видео 6

Владельцы паев попали в законодательный пробел

Однако, фактически пайщики, приобретая пай, ничего, кроме пая и не приобретают. А пай это именная ценная бумага, как и акции, облигации и пр. Доходы от операций с ценными бумагами ни НДС, ни налогом на имущество не облагаются. Вот и получается такой законодательный пробел: пайщики фондов недвижимости - это и собственники недвижимости, (поэтому должны платить и НДС, и налог на имущество), и одновременно - владельцы ценной бумаги (поэтому ничего, кроме 13%-ного налога государству не должны).

Понятно, что подобая законодательная «неразбериха» препятствует росту популярности фондов недвижимости в России. Опасения инвесторов вполне объяснимы. Однако, как заверяют и госорганы, и управляющие компании, в ближайшем будущем этот вопрос должен быть решен. Тогда, уверены аналитики, ПИФы недвижимости смогут наверстать упущенное.

Видео 7

Риски падения цен на недвижимость для владельцев ценных бумаг

По мнению многих специалистов, для пайщика закрытого фонда недвижимости существует и такой специфический риск как возможность падения цены на объекты недвижимости: на сегодняшний день скуплено очень много недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи.

Пайщики закрытого ПИФа почти не застрахованы от рыночного риска. Единственная гарантия не остаться в минусе это «профессиональное чутье», способность управляющей компании предсказать изменение ситуации на рынке. Поэтому к вопросу о выборе как управляющей компании, так и конкретного фонда недвижимости нужно отнестись со всей серьезностью.

Видео 8

Источники и ссылки

Forex2 info/ Форекс2 инфо