Официальный сайт Глобал ФХ

Как инвестировать доходы в земли сельскохозяйственного назначения

вложения в Земли сельскохозяйственного назначения
вложения в Земли сельскохозяйственного назначения

По оценке многих отечественных аналитиков,

инвестиции в землю могут обеспечивать стабильный доход

. В 2008 году земля приносила от 30 до 50 процентов годовых. Кроме того, наличие различных способов развития инфраструктуры  способствует росту стоимости земли, как инвестиционного актива.

Какой вид сельхозземель лучше купить?

Земли можно условно разделить на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения,  промышленные земли, владения в населенных пунктах и т.д. В любой из категорий существует разделение на виды. Участки для животноводческой деятельности, для растениеводства и дачных построек вот некоторые виды, которые входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения.  Например, на земле для дачных построек возводятся целые коттеджные поселения и торговые центры. Специалистами выделяются несколько главных инвестиционных моделей поведения (стратегий): покупка земельных активов с целью последующей их продажи и зарабатывание на разнице, вызванной ростом цен; развитие инфраструктуры объекта, например, строительство жилых зданий и сооружений и их сдачей в аренду или реализацией.

Многие специалисты по инвестициям советуют приобретать участки вблизи федеральных трасс, старых поселков и водоемов; выгодным вложением является также покупка угодий рядом с трассами. Кроме того, сейчас существует возможность обзавестись обособленными площадями или же отдельными участками, внутри каких-либо поселениях.

Аналитики уверяют, что есть определенные области и районы, где в первую очередь стоит приобретать землю сельскохозяйственного назначения. Это некоторые районы Москвы и Подмосковья, а также Калужская, Владимирская и Тверская области. Помимо вышеперечисленного, это земли около крупных рек, озер и водохранилищ.

участки вблизи федеральных трасс
участки вблизи федеральных трасс

Куда  лучше обратиться за покупкой участка?

Главная особенность рынка земли от коттеджного и квартирного, в том, что на нем отсутствуют единые стандарты и какая-либо систематизированность. Если участок продает собственник напрямую, то это несомненный успех! В основном, земля реализуется через посредников или риелторские конторы. При возникновении желания покупки или продажи угодий, следует обращаться только в крупные агентства, которые имеют большую базу, известность и опыт работы на рынке.

Экспертиза участка

После того, как вы определитесь с территорией, следует обязательно узнать, отсутствуют ли ограничения на его эксплуатацию. Например, земле может быть присвоен статус «особо ценных угодий», обычно такая земля сельскохозяйственного назначения стоит на 10 процентов дороже и на ней разрешено производить лишь некоторые виды работ (в Подмосковье только сеять). В РФ именно Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости предоставляет информацию о статусе и категории выбранного участка.

Освоение земли невозможно, если данный участок находится в границах особо охраняемых территорий, например, национальных парков. Предоставление подобной информации входит в полномочия Комитета местной администрации по экологии. Также есть резон в местном аппарате власти сделать запрос на разработанный для данной местности план развития, детально его рассмотреть на предмет строительства дорог или автомагистралей и каких-либо иных объектов. Кстати, такой план может и отсутствовать.

Кроме всего прочего, на стоимости земли может отразиться наличие подземных коммуникаций, что также может затруднить строительство. Очень часто к владельцу земельных угодий, начавшему строительство на приобретенной территории, тут же наносит визит  какая-нибудь служба по охране чего-нибудь. Специалисты по земельным инвестициям советуют перед приобретением участка заказать топографическую съемку-анализ. В среднем, такая услуга обойдется 7000-10000 рублей за гектар, ее предоставляют различные негосударственные компании и их достаточно много. Результатом съемки будет карта, с отмеченными подземными коммуникациями.

Дальнейшим этапом является юридическое исследование. Следует обязательно провести юридическую проверку всех документов, особенно тех, которые подтверждают право на землю и её статусность.

Потенциальная доходность и непосредственная стоимость земельных участков обусловлена наличием рядом дорог, удаленности газа и электросетей. При продаже очень часто говорят, что газ или электричество расположены недалеко от границ  угодий. Но это не означает тот факт, что к данным сетям есть возможность подключения. Вы можете произвести подключение лишь в том случае, если есть специальное разрешение договор с компаниями, которым эти сети принадлежат и за которые они отвечают.

Потенциальная доходность и непосредственная стоимость
Потенциальная доходность и непосредственная стоимость

Непосредственно сделка заключается в стандартной процедуре

Внесение авансового платежа это стандартная процедура перед заключением сделки, размер аванса составляет около 10 процентов. Прежде чем заключить договор купли-продажи (если субъектами сделки являются частные лица), продавец и покупатель предоставляют бумаги о согласии супругов. Процедура такая же, как и при покупке квартиры, средства вносятся в банковскую ячейку. Получить их можно после предъявления зарегистрированного в местном отделении Федеральной регистрационной службы соглашения купли-продажи и копии свидетельства о праве собственности на землю с именем покупателя. Около месяца пройдет, прежде чем договор будет зарегистрирован. Если заплатить несколько тысяч долларов, процесс пойдет гораздо быстрее.

Почти во всех риелторских агентствах клиенту внушают, что юристы данного агентства готовы помочь по любым юридическим вопросам, а также, что прежде чем совершиться сделка, они проверяют достоверность документов собственника, таких как само свидетельство о праве собственности, планы участков, правовые документы,  показывающие переходы прав на участок. Интересно то, что риелторы не имеет никаких обязательств после проведения и заключения сделки. Целью любого агента является прямая продажа объекта. Он не несет никакой ответственности за существующие риски.

Чтобы определить, во сколько обходится посредничество риелторского агентства, следует понять по какой схеме вознаграждений оно работает. Очень часто докопаться до реальной суммы, накрученной посредниками, действительно сложно. Одни агентства берут за свои услуги фиксированную стоимость, другие заключают с покупателем посреднический договор и просят за свои услуги 1-5 процентов от сделки.

продавец и покупатель предоставляют бумаги
продавец и покупатель предоставляют бумаги

Чем отличается под залог земельного участка

Одним из наиболее выгодных для банков кредитов является кредит под залог недвижимости. Но на подобный залог как земля отечественные кредиторы смотрят с недоверием. В настоящее время лишь некоторые банкиры предоставляют возможность взять средства под залог земельных угодий. Директор компании «КредитМарт» Николай Корчагин делится с нами своим мнением: «Банков, предоставляющих подобные услуги сейчас немного, вот, например, Банк Москвы кредитует на постройку жилой недвижимости под залог земельного надела, но есть и такие банки, которые дают кредит под залог земли на абсолютно любые цели». Обычно данный вид кредита предоставляют банки с профилирующим названием, то есть в названии, которых присутствует связка «агро».

Возникает вполне логичный вопрос: почему банки без особого восторга дают кредит под залог земельных участков?

Основной причиной является специфичность земли как объекта залога. Большинство специалистов полагает, что основания для низкой активности банков следующие: достаточно крупные риски, из-за невысокой ликвидности земли как актива в будущем, так как при появлении задолженности кредитуемого лица, банку самому придется продавать участок.

В чем же основная причина невысокой ликвидности земельных активов в  сравнении, например, с жилой недвижимостью?

Все дело в отсутствии общих стандартов оценки земли, сама процедура оформления бумаг на землю отнимает достаточно много времени и сил, чем на обычную квартиру или дачу. Тем не менее, банкиры характеризуют ситуацию следующим образом, раз существует спрос на данный вид услуг, значит и банкам интересно развивать такой продукт. В настоящее время существует две схемы кредитования под залог земельных угодий: непосредственно кредит на приобретение земель под залог этих самых земель и кредит на строительство жилой недвижимости под залог земли, на которой  будет строиться данный объект.

специфичность земли как объекта залога
специфичность земли как объекта залога

  Кредитование под залог земельного участка

Само по себе кредитование под залог земельного участка достаточно сложная работа. Помимо низкой ликвидности земли, как актива, есть ещё одна причина, тормозящая развитие данного кредитного продукта это недостатки законодательной базы, касающейся земельных отношений. Некоторые банки неохотно развивают кредитование под залог земли, потому что для предоставления данного вида услуг и зарабатывании на них, требуется тщательно изучать и отслеживать сам рынок земли и тенденции развития.

Совершено различные условия выдвигают банки для кредитования под залог земли. Некоторые выдают кредиты на минимальный срок от 10 лет; другие, прежде чем выдать кредит, тщательно изучают залог (месторасположение земельных угодий, размер, близость к городу и так далее).

Получателю кредита нужно принимать во внимание, что банки предъявляют абсолютно разные требования к земельному залогу. В основном, кредиторами рассматривается категория земли, это должна быть либо земля сельскохозяйственного назначения, либо земля поселения, с возможностью строительства на ней жилой недвижимости. Кроме того, она должна иметь план, обозначающий границы участка и приграничные территории, и индивидуальный кадастровый номер. Также банки смотрят, в каком регионе расположены угодья, желательно, чтобы они были в регионе присутствия кредиторов. Земля не должна находиться на охраняемой территории парков и заказников. А право собственности продавца обязательно подтверждается выпиской из ЕГРП. Залог не должен быть под обязательствами, например, обязательствами ренты.

Если говорить о стоимости получения кредита в банках, то кредитуемому лицу, в среднем, эта услуга обойдется в 3-5 процентов от суммы кредита. Интересен тот факт, что при земельном залоге  меньше средств тратится на страховку, так как от кредитуемого требуют только страхование жизни и здоровья и не требуют страхования ущерба.

Полученные средства под залог земельных угодий можно использовать на приобретение объектов жилой и нежилой недвижимости, для развития бизнеса или открытие нового дела, приобретение новых территорий и многое другое. Жаль только, что данный вид кредита ещё мало распространен.

средства под залог земельных угодий
средства под залог земельных угодий

Инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения

Интересен тот факт, что РФ одна из таких стран мира, в которых земли разделены на категории, исходя из возможного использования территории. Есть категория земель сельскохозяйственного назначения, купля-продажа которой регулируется особым законом. В других странах (их большинство) земельные угодья делятся на  обычные земли и земли с определенной степенью сохранности. Дело в том, что в  РФ при принятии любого закона очень часто лоббируются чьи то интересы, поэтому подчас есть определенный уровень давления на органы власти.

Вы хотите инвестировать средства в земли сельскохозяйственного назначения, что же следует покупать? Есть всего лишь две разновидности: покупка земельных угодий через выделение земельных долей и прямое или посредническое приобретение земли у собственника, располагающего пакетом всех нужных документов, которые подтверждают его право собственности.

Число доступных паевых земель уменьшается, все большее количество инвесторов приобретают именно паи, в первую очередь, это связано с высокой доходностью данного объекта инвестирования. Но вложение в такую землю сопряжено с определенными рисками. Поэтому специалисты советую воспользоваться вторым видом инвестирования покупкой земли у собственника, имеющего подтверждение права собственности. Также они рекомендуют при покупке, переложить все обязанности по оформлению бумаг на то лицо, которое непосредственно продает данный участок. А вам лишь следует отправиться  в банк и положить средства в депозитную ячейку, работники банка составят бумагу о том, что  продавец сможет распоряжаться средствами только после того, как предоставит документы, в которых будет указано новое имя собственника. Главное, перед покупкой озаботиться осмотром желаемых земельных угодий.

высокая доходность объекта инвестирования
высокая доходность объекта инвестирования

Хороший доход принесет участок у водоема

Если вы не собираетесь организовывать крупные сельхозпроизводства, то вам не нужно приобретать территории в сотни и тысячи гектар. Для инвестирования средств лучше выбрать приглянувшийся участок земли от 1 до 30 гектаров,  и захочется возвести в этом месте уютное жилище, в котором время от времени вы будете наблюдать закат.

Хорошо также вкладывать в земли, расположенные в границах водоемов, рядом с известными историческими местами, клиниками или охотничьими хозяйствами. Купленная по близости земля, особенно если она отличается достаточными размерами и существует возможность перевода ее в другую категорию земель или её расчленение на мелкие участки с последующей реализацией, то в будущем  она принесет вам хороший доход.

В 80 процентах регионов нашей страны статус земли сельскохозяйственного назначения не считается преградой для строительства объектов частного жилья, с выдачей бумаг, удостоверяющих ваше право собственности на построенный дом и другие сооружения. Но есть один очень существенный недостаток инвестирования в данную категорию земель перед каждой последующей продажей  продавец должен выставлять предложение о продаже по указанной цене региональным властям. В этой ситуации может помочь только перевод земли в другую категорию, это гарантирует вам снятие требования о предложении земли властям. Провести перевод земли из одной категории в другую очень непростой процесс.

Еще один совет, который дают специалисты, это покупка земельных угодий у покупателя, являющегося собственником больших по площади территорий. Особенно хорошо, когда продавец занимается поэтапным развитием инфраструктуры своих угодий. С выполнением таких этапов приобретенный вами участок начинает расти в стоимости. Обязательно перед приобретением участка залезьте во всемирную паутину и постарайтесь узнать там как можно больше информации о проектах по развитию территорий или обратитесь в районное управление сельского хозяйства. Вам предоставят имеющуюся у них информацию. Хотя в Интернете вы сможете почерпнуть гораздо больше полезной информации.

статус земли сельскохозяйственного назначения
статус земли сельскохозяйственного назначения

Источники и ссылки

с finansy asia / Финансы Азия