Динамика цен на московском рынке недвижимости

динамика цен на московскую недвижимость

Основных «кризисных» тенденции две: снижение цен и сокращение числа сделок. Маленькое количество сделок, а также высокая заинтересованность и степень влияния мнений экспертов на поведение участников рынка, по-видимому, объясняет значительный разброс в оценках экспертами уже произошедших изменений цен.

Переоцененные квартиры подешевели больше всего

Снижение цен несколько замедлилось в апреле мае, а в отдельных секторах, если верить риэлторам, даже наметился рост.

По словам Юлии Кучеренко, коммерческого директора Bridge Consulting, больше всего потеряли в цене переоцененные объекты на окраинах, а также квартиры в пределах Третьего транспортного кольца. «Сейчас можно отметить относительную стабилизацию на рынке жилой недвижимости, цены прекратили свое падение, а на некоторые новостройки, уже введенные в эксплуатацию, в мае был зафиксирован рост», - говорит Юлия Кучеренко.

Первое, что бросается в глаза на графике динамики средних цен на первичном и вторичном рынке московской жилой недвижимости, «расхождение» графиков динамики средних цен на первичном и вторичном рынке, начиная с февраля 2009 года. В течение двух лет с января 2007 года по январь 2009 года включительно средние цены на первичном и вторичном рынке почти не различались. И только с февраля цены на первичном рынке стали падать значительно быстрее, чем на вторичном.

Вторичный рынок меньше пострадал от кризиса

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что вторичный рынок пострадал от кризиса меньше первичного, так как первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом. «Средняя цена на первичном рынке жилья Москвы к концу апреля 2009 г. составила 5050 долл. за кв. м. По итогам месяца долларовые цены снизились на 4%. На вторичном 5700 долл. за кв. м, снижение менее 3%. Всего с начала разворачивания кризиса цены на первичном рынке снизились на 32%, на вторичном на 22%», - отмечает эксперт.

Интересно, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке продолжает падать, невзирая на рост цен, которые назначают продавцы "вторичного" жилья, выставляя квартиры на продажу. Владислав Луцков, генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» рассказал, что средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в Москве (с учетом элитных объектов) выросла с октября 2008 года на 4%, с начала 2009 года - на 7,3%. В апреле 2009 года цена предложения увеличилась на 2,7% и составила 204,0 тыс. руб./кв. м.

Разница между рекламными ценами и фактической стоимостью для первички минимальна

На вторичном же рынке, по словам Луцкова, с октября 2008 года вплоть до сегодняшнего дня цена предложения снижается. «На апрель 2009 года коррекция зафиксирована на уровне -11,8% или с 193,2 до 170,4 тыс. руб./кв. м. За месяц снижение составило 3,2%», - говорит господин Луцков.

Разница между рекламными ценами и реальными существовала и раньше, однако, по словам экспертов, теперь скидки намного больше. Размер их зависит и от класса объекта, и от сегмента рынка.

«На первичном рынке разница между заявляемой ценой на недвижимость и фактической стоимостью сделок минимальна, - рассказывает Ульяна Смольская, руководитель PR-службы МИАН. - Это связано с тем, что в большинстве случаев девелоперы готовы снижать цены только на наименее ликвидные квартиры и/или единичные нераспроданные «остатки» в домах высокой степени готовности. На качественные новостройки, соответствующие заявленному классу, по индивидуальной договоренности с клиентом продавец может предоставлять скидку в пределах 5-7%». Такое бывает, например, когда покупатель оплачивает всю стоимость квартиры сразу и наличными (а не покупает ее в кредит или в рассрочку).

Адекватная цена вторички способствует быстрой продаже

«Во вторичном сегменте разница между рекламной и реальной ценой может быть более существенной, - говорит госпожа Смольская, - так как продавцы назначают цену, исходя из собственного понимания стоимости принадлежащей им недвижимости и интуитивных оценок параметров спроса». Эти оценки часто не успевают за изменениями рынка: продавцам кажется, что цены на квартиры упали меньше, а спрос по-прежнему высок. Поэтому часто бывает, что продавец назначает цену на свою квартиру существенно выше рынка.

Если продавец сразу назначил цену, близкую к адекватной, квартира продается достаточно быстро, и скидка не превышает 5%. «По отдельным квартирам, срок экспозиции которых превышает три месяца, цена может быть снижена на 310%, а в отдельных случаях такие квартиры «уходят» в итоге со скидкой до 15% от изначально заявленной цены», - продолжает Ульяна Смольская.

Часть квартир снимается с продажи в ожидании роста цен

По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, разница между ценами предложения и ценами сделок после разворачивания кризиса более существенна скидки достигают 20-30%. При этом он отмечает, что ситуация меняется. «Ряд собственников продолжают предлагать квартиры по сниженным ценам и предоставлять существенные скидки при сделках, однако в основном это продавцы, заинтересованные в быстром получении денег.

Оставшаяся часть продавцов определила границу цен, ниже которой опускаться не планирует, соответственно многие квартиры просто снимаются с продажи в ожидании роста цен. В то же время за период кризиса покупатели «привыкли» к предоставляемым скидкам. Сейчас вообще трудно представить покупателя, который бы не рассчитывал на существенную скидку это стало основным побуждающим фактором и первым вопросом при обращениях в агентства недвижимости», - рассказал господин Ковалев.

Кризис оказал вляиние все сегменты рынка недвижимости

В эконом- и в элитном сегментах рынка московского жилья есть факторы, выступающие как бы «буфером», смягчающим падение цен и сокращение числа сделок. В разных ценовых сегментах эти факторы различны.

Что касается специфики разных ценовых сегментов рынка, то очевидно, что кризис оказывает влияние на все. Но, несмотря на это, в элитном- и эконом-классе присутствуют факторы, которые выполняют роль буфера, смягчая данное влияние.

«В эконом-классе - это возможный переход покупателей из сегмента бизнес, а также первоочередная поддержка со стороны государства, - говорит Константин Ковалев. - В элитном классе это меньшая зависимость проектов от подорожавших кредитных ресурсов, а также более стабильный (хотя и традиционно самый небольшой по сравнению с другими сегментами) спрос на жилье».

Бизнес-сегмент наиболее зависит от кредитных ресурсов

Самым же уязвимым в текущей ситуации оказывается сегмент бизнес, наиболее зависимый от кредитных ресурсов. Именно застройщики бизнес-класса первыми заявили о замораживании проектов и предоставили на свои проекты скидки более значительные, чем в других сегментах жилья. Подешевевшие больше всех за время кризиса новостройки в Москве относятся именно к бизнес-сегменту.

По словам Юлии Кучеренко, коммерческого директора Bridge Consulting, в настоящее время именно подешевевшие квартиры бизнес-класса пользуются у покупателей большим спросом.

Источники и ссылки

с Denga Ru / Деньга Ру